Приемка квартир/апартаментов второй очереди

[Larisa Badanina]

Передача ключей дольщикам второй очереди  не за горами.

        Как показывает практика - на стадии приемки квартиры люди часто делают ошибки, что мешает потом взыскать неустойку в суде или потребовать безвозмездного устранения недостатков.

  Вот несколько советов:

Что принимать?

Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или  на отдельный лист.

Важно понимать, что при приемки квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию, места общего пользования.

В договорах участия в долевом строительстве застройщики, как правило, не указывают состояние передаваемого общего имущества, однако, сведения о нем в обязательном порядке будут содержаться в проектной документации на строительство объекта. В силу части 2 статьи 21 закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. На основании указанной нормы Вы вправе перед подписанием акта приёмки-передачи потребовать предоставления проекта строительства и изучить в нём информацию о состоянии мест общего пользования, в частности, о парковочных местах, детских площадках, озеленении и прочем.

По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав дома, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как непосредственно квартиры, так и совместно принимаемого общего имущества. В связи с вышеизложенным при наличии недостатков общего имущества, Вы вправе предъявить застройщику одно из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ и не подписывать акт приёмки-передачи.

На что обращать внимание:

1.Придомовая территория

Приемка квартиры начинается с приемки придомовой территории дома, в котором квартира находится. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть.
Что проверяем?

·         Площадь придомовой территории должна соответствовать проекту;

·         Соответствие плану благоустройства (наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и т.д.);

·         Дорожные покрытия;

·         Тротуары;

·             Освещение;

·         Общий порядок (на момент сдачи дома весь строительный мусор с территории должен быть убран)

Если придомовая территория еще не готова, отразите это в акте.

2.Фасад
·        Фасад должен соответствовать характеристикам, указанным в проекте;

·        Утепление и вентиляция;

·        На фасаде должны отсутствовать трещины, сколы части облицовки, отверстия и дыры в облицовочном покрытии;

 

 

3. Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

При приемке подъезда и мест общего пользования  сверяйтесь с проектной документацией полученной от застройщика.
Что проверяем?

 

 

·         Наличие и работу системы охраны: домофон, видеокамеры

·         Наличие и работу систем пожаротушения. Так как проверить работу всех систем мы не можем в акте приемке  можно указать - нет технической возможности проверить систему (охраны, пожаротушения и .т.д);

·         Состояние пола, стен и потолка. На полу не должно быть поврежденных плиток, на стенах трещин. Если по проекту стены должны быть облицованы мрамором, керамогранитом или деревянными панелями, то так и должно  быть, если этого не сделано, то пишем нарушение в акт приемки;

·         Целостность остекления;

·         Наличие и состояние лифтов. Лифты должны работать;

·         Двери, ведущие на лестницы (внешний вид, открывание и закрывание);

·         Состояние лестничных пролетов. Не поленитесь и осмотрите лестничные пролеты выше 3 этажа.

·          Наличие и состояние почтовых ящиков. Почтовые ящики должны стоять при приемке;

·         Осмотрите подземную парковку. Там не должно быть воды. Наличие воды на подземной парковке, говорит о том, что нарушена гидроизоляция.

 

 

Изменено 20 ноября пользователем Larisa Badanina

[Larisa Badanina]

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры

Сверка площади

      ·         Осматриваем квартиру и сверяем планировку квартиры с проектом, который предоставил застройщик при покупке. Если планировка квартиры отличается от проекта (появился лишний выступ, стены стоят или размечены не по проекту), то указываем это в акте;

·         Сравниваем реальную площадь квартиры с проектной площадью. Запросите у застройщика замеры кадастрового инженера. Не просто план или экспликацию, а замеры по всем отрезкам. На плане должен быть выделен короб с коммуникациями, площадь, которого не входит в площадь квартиры. Обычно увеличение идёт именно за счет этого, хотя это относится к общедомовому имуществу. Застройщик может потребовать вас доплатить за дополнительные квадратные метры. Если увеличение есть, заказывайте услугу кадастрового инженера и предоставляйте претензию застройщику для решения вопроса в досудебном порядке.

Стены

  ·         На стенах не должно быть следов влаги и подтеков;

·         Стены должны быть визуально ровными и вертикальными. Допускается отклонение по вертикали. Для каждого типа стен они разные. Максимальное отклонение по вертикали для кирпичных стен и стен из строительных блоков -15 мм. Максимальное отклонение по вертикали для монолитных стен-5мм;

·         В стенах не должно быть щелей;

·         Монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны;

·         На стенах не должно быть торчащей  арматуры;

Потолок

  ·          Высота потока должна соответствовать указанной в договоре (проекте);

·         На потолке не должно быть следов влаги;

·         На потолке не должно быть трещин, незамоноличеных стыков, швов и отверстий, арматуры;

·         Не должно быть щелей, отверстий к верхним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы)

Пол

  ·         На полу не должно быть посторонних предметов (мусора, материалов);

·         Не должно быть следов влаги;

·         Не должно быть щелей, отверстий к нижним соседям (часто бывает в районе канализационной трубы);

·         Перекрытия должны быть без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов. Не допускаются растрескивания;

·         Уровень пола в разных помещениях квартиры должен быть одинаковым, допускается не больше 10-20 мм перепада по высоте

Входная дверь

  ·         Проверяем на соответствие производителя (качества) и комплектации, заявленным в проекте;

·         Дверь должна быть надежно закреплена в проеме;

·         Дверь должна без усилий закрываться и открываться;

·         Проверьте работу петель, ручек, замков и работу ключей;

·         Вертикальное и горизонтальное отклонение не более 1,5мм на 1м длины;

Окна

  ·       Проверяем на соответствие производителя (качества), комплектации, состава стеклопакета, заявленным в проекте;

·         Проверяем окна на скрытые повреждения (царапины, сколы, вмятины, трещины и пр.);

·         Рама должна быть надежно закреплена в проеме без провисаний и шатаний;

·         Проверяем наличие всей фурнитуры (ручки, заглушки, болтовые соединения). Ручки, петли и прочая фурнитура должны быть надежно закреплены. Проверяем фурнитуру на наличие дефектов;

·         Створки должны плотно прилегать к раме по всей поверхности;

·            Проверяем целостность стекол (трещины, царапины);

·         Уплотнитель по контуру должен плотно примыкать, нигде не должно быть задуваний;

·         Окно должно открываться легко без усилий. При открывании и закрывании створки окна, она не должна ничего цеплять. Плохое открывание окна может, что оно установлено с перекосом. И устранить эту проблему можно только переустановкой окна;

Электрика

  ·         В квартире должен быть установлен электрощит.

·          Необходимо проверить наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле;

·         В электрощите должен быть вводной автомат (автоматический выключатель);

·         Снимите показания электросчетчика и запишите всю информацию в акт (это можно сделать и  перед началом ремонта)

Пожарная сигнализация

 

·           Проверить наличие датчиков пожарной сигнализации.

Водоснабжение и канализация

·           Снимите показания счетчиков; все счётчики должны быть опломбированы. Серия и номер счетчиков должны совпадать с выданным вам паспортом. Серию и номер счетчика запишите в акт;

·         На трубах не должно быть трещин, наплывов, сколов;

·         Тщательно осматриваем стояк канализации на отсутствие трещин, повреждений от сварки;

·         Отвод канализации на квартиру должен стоять на высоте не более 5см от уровня поверхности пола. Если он стоит выше, то сливы в квартире будет организовать сложно;

·         Наличие заглушек на открытых канализационных выводах;

·         Целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях;

·         Места прохода стояков через перекрытия должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия;

·         Выводы полотенцесушителя должны располагаться горизонтально

Отопление

  ·         Осмотрите радиаторы отопления и вентили на них на отсутствие повреждений (царапины, сколы, вмятины и.т.п).

·         На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского;

·         Запорные краны должны поворачиваться. Регуляторы температуры должны крутиться;

·         Проверьте отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;

 

Вентиляция

  ·         Проверяем, количество вентиляционных отверстий (по проекту);

·        Работу тяги вентиляции проверяем листком бумаги. Листок бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией. Для проверки можно использовать и зажигалку. Пламя зажигалки должно отклонится к вентиляционному отверстию

Помимо ключей от квартиры застройщик должен передать вам паспорта на приборы учета

 

Изменено 20 ноября пользователем Larisa Badanina

[Larisa Badanina]

Дефекты есть. Что теперь?

      После того, как вы обнаружили недостатки в квартире, к сожалению,  закон не позволяет одновременно подписать акт о наличии недостатков, и акт приёмки квартиры. Исходя из смысла закона схема такова: осмотр квартиры - составление акта о недостатках - устранение - передача квартиры.

1. Если недостатки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт о наличии недостатков или акт осмотра с описанием недостатков.

         Конечно же, недостатки, при наличии которых Вы вправе отказаться от принятия квартиры, должны быть более-менее серьезными. Несущественные дефекты (например, неотрегулированное окно) не мешают использованию квартиры, и застройщик может признать отказ от принятия квартиры необоснованным.

     Если есть основания для подозрений в наличии существенных недостатков, лучше обратиться к специалистам, особенно, если это касается приемки квартиры у застройщика с  «подмоченной» репутацией или имеются сведения о недостатках в других квартирах, то лучше пригласить специалиста.

      При первом осмотре  вы вправе не подписывать акт приемки и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры. Фиксируйте все обнаруженные недостатки в смотровом листе и составляйте дефектную ведомость или).

     Застройщик обязан сообщить в течение какого срока эти недостатки будут устранены (сроки исправления недостатков нужно обязательно прописать, и застройщик должен поставить свою подпись). По закону все недостатки застройщик обязан устранить в течении 30 дней.

    У вас должны остаться копии этих документов с указанием даты и подписью застройщика

Цитата

Внимание: Если у Вас есть претензии по качеству передаваемой квартиры, и  сотрудник управляющей компании Домс предложит Вам указать недостатки в акте, не ограничивайтесь этим. Управляющая компания Домс не является уполномоченным на принятие претензий лицом (у представителя должна быть доверенность от застройщика - требуйте доверенность).  Чтобы потом вас не обвинили в уклонении от принятия квартиры или, если застройщик или его представитель придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра, отправьте документы застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения по юридическому адресу.  

    По истечении 30 дней  или раньше застройщик приглашает вас вновь принять квартиру.

Согласно п.2 статьи 7 и закона 214 -ФЗ застройщик должен выполнить одно из трех действий:
1.Безвозмездно, в оговоренный срок устранить все найденные недостатки;
2.Соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
3.Выплатить денежную компенсацию на устранение найденных дефектов

   По закону "О защите прав потребителей" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства, за каждый день просрочки неустойку 1% от цены квартиры. (только для квартир)

2. Если недостатки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист с описанием дефектов.

     Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту приема-передачи вы не имеете право – застройщик в данном случае может передать помещение в течение 2 месяцев по акту, подписанному в одностороннем порядке.

    Но вы вправе предъявить застройщику претензии по качеству, а в случае их неустранения – обращаться в суд.
    При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость: акт о выявленных недостатках или акт осмотра, смотровой лист с указанием всех выявленных недостатков.

Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приема-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.
    Также требуйте указания сроков на  исправление выявленных недостатков или выплаты денежной компенсации на устранение дефектов.

     Подписанный акт приемки со списком недостатков не снимает с застройщика обязанность по устранению этих дефектов.    Копии этих документов с подписями застройщика и датами должны находиться у вас.
 

 Важно!

    Не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Никогда не подписывайте пустой акт приемки квартиры. Подписанный акт означает то, что вы не имеете претензий к застройщику и принимаете на себя ответственность за квартиру.

Гарантии

Иногда дефекты в квартире становятся заметны лишь через какое то время, после того как вы приняли квартиру. Если квартира покупалась по договору долевого участия, то согласно закону 214 - ФЗ для объекта долевого строительства устанавливаются гарантийные сроки. На вашу квартиру дается гарантийный срок - 5 лет, на инженерное оборудование - 3 года. В течение этого срока вы можете предъявить претензии к застройщику и требовать устранить найденные недостатки за его счет.

 

Изменено 20 ноября пользователем Larisa Badanina

[Larisa Badanina]

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ДОЛЬЩИКАМ 2 ОЧЕРЕДИ ЦП ИЛИ ПАМЯТКА ОТ СОБСТВЕННИКОВ 1 ОЧЕРЕДИ. 

1) Торопиться с приемкой квартиры не стоит, если при ее осмотре вы выявили недостатки. За каждый день просрочки после 1 декабря застройщик платит дольщику (если физлицо) неустойку в размере 2/300 от ставки рефинансирования (ст. 6.2. ФЗ-214). Например, при цене квартиры в 10 млн. рублей неустойка в день составляет 4 тыс. 333 рубля. 

2) Недостатки оформляются актом осмотра (форму можно получить в отделе заселения), который подписывает уполномоченное лицо (требуйте расшифровку, должность, в идеале печать – но они отказываются), копию отдаете им, себе оставляете оригинал. 

3) На приемку квартиры лучше приглашать специализированные компании, которые оформят отчет по выявленным недостаткам, этот документ можно использовать для оформления претензии застройщику (пишите на имя АО СРЦ АСГАРД, АО МР ГРУПП, КОАЛКО, ВТБ Недвижимость, отправляйте по Почте России ценным письмом с описью и уведомлением), и в суде, если решите судиться за неустойку (добровольно вам ничего не дадут). 

4) Если вы решите принять квартиру с недостатками – требуйте акт приемки передачи с приложением, в котором эти недостатки можно зафиксировать и требовать устранения. 

5) Собственники 1-ой очереди в ЦП, а также на других объектах МР ГРУПП недовольны качеством обслуживания управляющей компании УК ДОМС, которую поставил застройщик. Если вы не хотите платить необоснованный тариф в 68 рублей и получать услуги ненадлежащего качества - ни при каких обстоятельствах не подписывайте договор с управляющей компанией, который вам могут предложить подписать. Вам могут говорить, что УК выбрана в первой очереди, и вы обязаны подписать договор при приемке квартиры. Это не соответствует действительности. В первой очереди идут суды, т.к. в порядке проведения собрания выявлены нарушения, есть откровенные подделки, что позволит признать результаты собрания недействительными. Также приемка квартиры – это ваши отношения с застройщиком, а договор обслуживания – отношения с управляющей компанией, они никак не связаны. Препятствовать в выдаче ключей без подписания договора с УК вам никто не может. 

6) Альтернативно вам могут предложить принять участие в собрании по выбору управляющей компании. Ни при каких обстоятельствах не заполняйте бюллетень голосования. Проголосовав даже «против» или «воздержался», ваш бюллетень используют в подсчете кворума и утвердят УК ДОМС в постоянном статусе.